住宅を購入したものの、欠陥が見つかった場合にはどのような対応が必要なのでしょうか。ここでは、欠陥の判断基準や法的な責任についてまとめています。
法律においては、「欠陥」は「瑕疵(かし)」と表現されています。住宅では、瑕疵は大きく2種類に分けられるとされています。
まず、「一般的に住宅に備わっているとされている性能や品質がない状態」にある場合には瑕疵があると判断されます。例えば、購入した住宅において入居直後に雨漏りが発生してしまったら…これは住宅に必要な機能を備えているとはいえません。一例ですがこのように、屋根や外壁など雨水の侵入を防ぐための機能がない場合には瑕疵と見なされます。
また「契約によって得られるはずだった品質や性能がない状態」も瑕疵にあたります。例えば特殊な仕様を備えるという契約を結んだにも関わらず、その仕様がついていない場合にも瑕疵にあたるとされています。
住宅においてどの程度から瑕疵として見なされるのかは、契約内容や法令、さまざまな技術基準などにより判断されます。そのため自宅に欠陥があるかどうかを確認したい場合には、1級建築士に調査を依頼しましょう。
住宅の売買では「瑕疵担保責任」という言葉が出てきます。これは、売買契約を結ぶ前に買主が「通常の注意を払っていても気づけなかった瑕疵」に対する売主の責任を指しています。旧民法では、不動産購入後に隠れた瑕疵があった場合には、瑕疵担保責任に基づいて「契約解除(契約の目的を達成できないほどの欠陥がある場合)」や「損害賠償の請求」ができると定められていました。
しかし2020年4月には民法が改正されており、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」と名称が変更されました。この変更により、2020年3月末までに住宅の工事請負契約や売買契約を結んだ場合には、旧民法の瑕疵担保責任が適用されますが、2020年4月以降の契約は契約不適合責任となります。
改正前の瑕疵担保責任では「瑕疵の有無」が判断基準とされていましたが、改正後の契約不適合責任では「契約内容にあったものかどうか」という点が判断基準になるという違いがあります。
また契約不適合責任においては、買主は売主に対して「追完請求権」「代金減額請求権」「契約解除(催告解除/無催告解除)権」「損に合ったものかどうか害賠償請求権」といった権利の請求が行えると定められています。このように、売主に対する買主の請求権の範囲が拡大されました。
さらに瑕疵担保責任では、その欠陥を知ってから1年以内に契約解除や損賠賠償の請求を行うと定められていましたが、契約不適合責任では、契約の不適合を知ってから1年以内に売主に通知することで買主の権利が守られると定められており、売主の責任はより重くなったといえます。
※参照元:e-Gov法令検索「第五百七十条」(https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089)
こちらの記事では、住宅の欠陥に関する判断基準や法的な責任について紹介してきました。もし住宅に欠陥が見つかった場合には、自身ではどのような対応を行うべきか判断がつかないこともあるでしょう。その場合には、まずは弁護士に相談をし、裁判などを含め今後の対応を考えていくことをおすすめします。